Будет ли дальше дорожать недвижимость на первичном рынке?
Слухи о подорожании первичной недвижимости под Киевом подтолкнули Domik.uaк проведению собственного независимого исследования вопроса. Результат оказался прогнозируемым – информация о 30%-ном подорожании на первичном рынке Киева и области несколько преувеличена.
Вполне закономерно, что столичная недвижимость была, есть и будет самой дорогой в стране, и характерно это не только для Украины. При этом желающим работать или учиться в таком городе приходится арендовать либо покупать жилье. И тогда «на выручку» приходят пригороды и городки-сателлиты, на рынке недвижимости которых ожидают более низких цен при сопоставимых с киевским уровнем комфорта, развитости инфраструктуры и удобства сообщения с городом. Именно поэтому в центре внимания оказываются новостройки в пригороде Киева, возводимые согласно современным требованиям к качеству жилья. В общем-то, так и было до недавнего времени.
Однако буквально за последние месяц-полтора картина начала меняться – на первичном рынке Киева, а за ним и Киевской области началось постепенное повышение гривневых цен, на сегодняшний день достигшее отметки в 10-12%. Некоторые специалисты также прогнозируют постепенный дальнейший их рост, который до конца года якобы достигнет 30%-ной отметки. Мы решили разобраться, насколько действительно ситуация серьезна и чем чревата для покупателя. Нашими экспертами-респондентами стали менеджеры ведущих строительных компаний, работающих на рынке Киевской области, а также руководители отраслевых объединений риелторов. И хоть мнения изначально разделились, в результате картина оказалась не столь пугающей.
Есть ли предпосылки для роста стоимости?
Экономический кризис в стране, обусловленный политическими событиями и военным вторжением, уже сформировал значительный отложенный спрос: поскольку капиталовложение в жилье не является потребностью первой необходимости, многие потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию. Это означает, что количество сделок купли-продажи может значительно возрасти, как только политические и финансово-экономические процессы в стране стабилизируются. Кроме того, в данной ситуации снизился и так не слишком высокий уровень доверия к строительным компаниям. Хотя, следуя элементарным правилам выбора надежного застройщика, даже сегодня можно быть уверенным в успешном исходе строительства.
Тем не менее, пока рынок по-прежнему находится в состоянии стагнации. «Соотношение спроса и предложения 1:10, - говорит Виктор Несин, Риелторская палата Украины. – Это означает, что на одного, притом случайного покупателя, приходится, как минимум, 10 предложений нового жилья приблизительно одинакового класса и стоимости. И это не говоря о том, что вторичный рынок на сегодняшний день уже просто в коме, а первичный держится за счет более низкой стоимости, и если в этом сегменте цены достигнут вторичного, случится рыночный коллапс. Застройщики это прекрасно понимают, поэтому сейчас наблюдается вообще уникальная ситуация – бывают случаи, когда строительная компания идет на торг с покупателем, индивидуально даже снижая цену. Повышать в таких условиях стоимость сродни самоубийству».
Сегодня, чтобы сохранить хотя бы минимальный уровень спроса, застройщики предлагают широкий спектр программ лояльности и поддержки клиента. И одним из популярных шагов является фиксация стоимости в гривне или «замораживание» курса при внутренних расчетах на уровне не выше 9,5. При такой общей тенденции рост цены у отдельных компаний практически невозможен и ведет к еще большим финансовым потерям.
Тем не менее, цены многих компаний официально меняются, вот только можно ли считать наблюдаемую картину ростом?
Причины подорожания вполне прозрачны
Мы уже не раз говорили о том, что многие строительные компании в связи с кризисом приняли решение приостановить проектные работы и сосредоточить внимание на завершении уже начатых объектов, выполняя таким образом ранее взятые на себя обязательства. И, несмотря на экономические и политические сложности, мы видим, что стройки активно ведутся и многие компании говорят о том, что они будут закончены в срок. Но ведь прекрасно известно, что чем ближе завершение строительных работ, тем дороже квадратный метр, поэтому постепенное подорожание жилья в новостройках нередко объясняют одним только этим фактором. «Уровень спроса повышается прямо пропорционально застройке жилого комплекса, то есть чем больше построено, тем больше и спрос, - подтверждают в ЖК «Зеленый квартал», г. Бровары. – В такой ситуации небольшое плановое повышение цены вполне оправдано. У нас, например, 1 кв. м «подорожал» с 7191 грн до 7362 грн».
«В строительстве действительно уже изначально закладывают большую стоимость метра к окончанию стройки, - солидарны в компании «СВМ-буд». – Поэтому нет ничего удивительного в том, что жилье в готовых домах, на первых взгляд, продают дороже. Справедливости ради, стоит сказать, что в нынешних условиях так поступают не все. Для нас, например, в этом нет никакого смысла – почти все квартиры в наших новостройках уже проданы».
Есть и другие факторы. Один из них – рост стоимости строительных материалов, связанный, опять-таки, с экономической ситуацией в стране. Операторы рынка называют цифру в 30%. «Любая стройка, помимо строительных материалов, требует транспортных расходов, электроэнергии и много другого, - дополняет Николай Поповский, компания «Профрембуд». - Все эти расходы с марта текущего года выросли существенно и будут расти дальше». Но далеко не каждый застройщик сегодня готов закладывать новую стоимость материалов и сопутствующих расходов в цену жилья, ведь это может оказаться губительным для бизнеса. Поэтому некоторые застройщики стали рассматривать вопрос использования отечественных строительных материалов, что, по мнению экспертов, не только поможет удержать цену, но и поспособствует развитию смежной отрасли.
Рост цены или индексация?
Учитывая это, имеем следующую картину: резкое падение гривны фактически обвалило цены на первичном рынке недвижимости. При курсе 8 гривен за доллар средняя стоимость квадратного метра в столице и области составляла около 1000 (8 тыс. грн) и 812 (6,5 тыс. грн) долларов соответственно. Буквально за пару дней цены на первичном рынке, оставаясь стабильными в гривне, в долларовом эквиваленте упали на те самые 30% и при сегодняшнем курсе в 11,5 грн за доллар, который, собственно, и является средним для наблюдаемых колебаний, составили порядка 695 у.е. в Киеве и 565 - в пригородах.
Кстати, именно этой ситуацией и воспользовались те, кто хотел сделать выгодное капиталовложение. Имея валютные накопления и сыграв на разнице в курсах (а ведь минимальная стоимость гривны была еще меньше, чем 11,5), они смогли приобрести жилье фактически по бросовым ценам. А в некоторых случаях и, быстро сориентировавшись, купить площадь, на которую ранее не хватило бы средств. Однако на сегодняшний день ситуация с гривной более-менее стабилизировалась, как минимум, пока остановилось ее падение. И предприятия получили время подсчитать убытки.
И если продуктовые компании имеют возможность поправить свои дела моментальной индексацией, то строительные ее лишены. Таким образом, получается, что даже если допустить мысль о том, что гривневая цена первичной недвижимости, согласно слухам, вырастет до конца года на 30%, на самом деле это будет означать, всего-навсего, что мы вернулись к докризисной стоимости, а до реального роста цен и стабилизации ситуации в отрасли еще далеко. И хотя в сравнении с зарплатой, оставшейся пока на прежнем уровне, цены могут показаться еще более недоступными, речь действительно пойдет лишь об индексации – о том, что мы сейчас повсеместно наблюдаем, например, в супермаркетах.
«Мы действительно наблюдаем некоторые изменения в ценовой политике строительных компаний, - рассказывает Сергей Злыдень, АСНУ. – Мне кажется, что говорить о подорожании, тем не менее, рано. Происходит элементарная индексация гривневых цен, согласно изменениям курса. И я совершенно уверен, что на спрос это никак не повлияет, поскольку накопления, как правило, держат в валюте, по отношению к которой цены не только не выросли, но и несколько снизились».
«На самом деле, мы не можем говорить даже об индексации, - не совсем согласен Дмитрий Калганов, «Укрсоцбуд», - ведь гривна упала почти на 35-40%, при том, что цены в строительстве поднялись всего на 10-12%, что позволит компаниям в некоторых случаях просто гасить убытки и то частично. Но на спрос это действительно повлиять не сможет – его просто нет. И даже если явление (подорожания) станет массовым, спрос будет стабильным, поскольку накопления у большинства наших граждан традиционно хранятся в долларах. В нашем случае это отразилось на том, что остатки жилья, которые мы планировали продавать в течение года, во время пикового колебания курса было раскуплено чуть ли не за месяц благодаря тому, что его стоимость была зафиксирована».
Таким образом, сегодня мы наблюдаем парадоксальную ситуацию: гривневые цены на квадратный метр нового жилья сегодня выше, чем 2-3 месяца назад. Но учитывая зависимость украинской экономики от курса доллара, в отношении которой, как оказалось, все усилия предыдущих лет оказались неэффективными, на первичном рынке мы сегодня, по сути, наблюдаем тенденцию к сохранению стоимости квартир, сниженной в результате колебаний курса валют. Следовательно, для большей части населения при оставшихся на прежнем уровне зарплатах это, конечно, будет означать отдалившуюся перспективу обзавестись собственным жильем. Но для тех, кто уже имеет на это средства, переведенные в доллары, ситуация сейчас куда более благоприятна и в ближайшее время едва ли что-то изменится.
Анна Степанова, Domik.ua-недвижимость