Как правильно определить класс недвижимости?
Принадлежность жилой недвижимости к тому или иному классу определяет не только уровень ее комфорта и наличие дополнительных сервисов, но и является непосредственным фактором ценообразования, пишет Domik.ua.
Законодательное закрепление единой классификации жилой недвижимости нельзя назвать первоочередной задачей отрасли. Однако этот вопрос достаточно актуален, поскольку позволил бы как компаниям-застройщикам, так и покупателям руководствоваться не интуитивными, как сейчас, а вполне узаконенными правилами возведения жилья.
На сегодняшний день ситуация на рынке недвижимости в вопросе определения класса жилья не слишком прозрачная. Еще с 2006 года существует классификация, разработанная специалистами Украинской строительной ассоциации (УСА). Данный документ признается участниками рынка как достаточно грамотный и достойный стать официальным документом, на который могли бы ориентироваться все работающие на рынке недвижимости. Собственно, почти так и происходит: эта классификация действительно используется компаниями-застройщиками при определении класса жилья. Но далеко не всегда ее норм придерживаются в точности.
Кому нужна классификация?
На самом деле, документ не обязателен к использованию, то есть носит рекомендательный характер, а это означает отсутствие какой-либо ответственности за несоответствие новостройки заявленному классу. Иными словами, компания может называть свой дом как угодно, вне зависимости от соответствия реальным требованиям. Почему так происходит?
Единственная причина – разница в стоимости жилья различных классов. Конечно, разницу между эконом и классом де-люкс можно определить невооруженным глазом. А вот нюансы отличия соседних классов не столь существенны, и потенциальный покупатель может обмануться, заплатив больше за меньший комфорт.
Разумеется, серьезные строительные компании обходятся без подобного мелкого мошенничества, однако их репутация в глазах покупателей, обманувшихся в своих ожиданиях от рынка недвижимости, в целом тоже страдает. Именно поэтому они, как никто другой, должны быть заинтересованы в законодательном закреплении классификации жилой недвижимости с последующей административной и финансовой ответственностью за несоответствие предложения требованиям закона.
Специалисты признают, что существующая классификация УСА вполне может быть взята за основу официального документа, хоть и имеет ряд несущественных недостатков. Так, например, в ней отсутствует понятие комфорт-класса жилья, хоть данная разновидность достаточно распространена, к примеру, в Европе, на которую старается ориентироваться и Украина. Видимо поэтому введение в классификацию этого пункта ожидается уже в ближайшее время, а некоторые компании-застройщики уже активно позиционируют свои новостройки как жилье комфорт-класса.
Критерии оценки
Было разработано более 100 параметров, по которым оценивается жилье и определяется его принадлежность к какому-либо классу. Все эти параметры для удобства оценки были разделены на семь категорий.
Прежде всего, это месторасположение дома. Каждый крупный город имеет определенную разбивку на зоны, которые определяют класс находящихся там новостроек. Например, в Киеве их четыре – непосредственный исторический центр города; прилегающие к нему центральные микрорайоны; районы, имеющие, помимо жилого фонда, еще и определенный уровень бизнес-активности и соответствующую инфраструктуру, а также спальные районы, находящиеся на окраинах.
Вторая категория – это непосредственно строительные и технические характеристики здания и его конструктивных элементов. Материалы и оборудование при этом относятся к отдельному пункту.
Кроме того, важную роль играют обустройство самого строения и придомовой территории, его социальная, техническая инфраструктура, а также организация управления и эксплуатации.
Исходя из этого, мы имеем пять классов жилья – социальное, эконом, бизнес, премиум и де-люкс.
Социальное жилье
К этому классу фактически никаких требований не предъявляется, если не считать общих правил к безопасности жилья. Здесь не играют роли ни использованные для строительства и обустройства материалы, ни высотность здания, ни количество квартир на этаже. По большому счету, даже наличие лифта и мусоропровода здесь не обязательно.
В таких квартирах минимальная площадь на одного человека составляет не более 20 кв.м., а высота потолков – только 2,5-2,7 м. Лоджия жителям социального дома не положена, в квартирах может быть только балкон. Механический мусоропровод, как и лифт эконом-уровня могут быть предусмотрены застройщиком, если дом новый. Но поскольку наиболее характерным представителем данного класса жилья являются всем известные «хрущевки», становится ясно, что и это необязательно.
Парковка возле таких домов иногда предусматривается, но исходя из расчета полместа на одну квартиру.
Социальное жилье – наименее комфортный, но и самый недорогой вариант. Помимо огромного предложения на вторичном рынке (те же «хрущевки», панельные дома и «гостинки»), недвижимость такого класса строится по разнообразным государственным льготным программам, преимущественно, на самых окраинах мегаполисов и в небольших населенных пунктах. Одним из его немногих преимуществ является и то, что содержание такой недвижимости обходится также недорого – согласно гостарифам.
Эконом-класс
Наиболее популярен благодаря своей относительной дешевизне. Строится преимущественно в спальных районах крупных городов и в активно развивающихся областных центрах.
Если говорить о новостройках, это, как правило, высотные дома (в среднем, порядка 20 этажей, например, в Киеве, поскольку в районных центрах этажность редко превышает пять-десять), количество квартир в которых не ограничено, как и количество квартир на одном этаже.
Высота потолков здесь такая же, как и в социальном жилье, а вот минимальная площадь на одного человека – чуть больше, от 20 до 40 кв.м. в строительстве используют монолитно-каркасную технологию, кирпичную кладку или сборную (панельную) технологию, а строгое определение основного строительного материала необязательно.
Данному уровню комфорта отвечает также наличие балкона и лоджии, механического мусоропровода, лифта эконом-уровня и даже одного парковочного места на каждую квартиру.
Здание эконом-класса жилья предполагает и наличие благоустроенной территории возле дома, детской и спортивной площадок, асфальтовых пешеходных дорожек со стандартным освещением.
Стоимость содержания такой недвижимости не превышает 0,5 долларов за кв. м площади.
Бизнес-класс
Очень популярный класс недвижимости в Европе, пользующийся спросом у делового среднего класса. В Украине, к сожалению, среднего класса практически не существует. Тем не менее, жилье для него предусмотрено.
Основное отличие от предыдущего класса – разнообразие планировок и оригинальность дизайна. Здесь также используется монолитно-каркасная технология строительства или кирпичная кладка. Основным строительным материалом признан кирпич, силикатный или керамический.
Количество квартир в доме также не ограничено, но вот на одном этаже их не может быть более восьми при минимальной площади на одного жильца такой же, как и в эконом-классе. Высота потолков при этом здесь может достигать трех метров. В домах бизнес-класса предусмотрены балконы, лоджии, опять-таки механический мусоропровод и одно парко-место на квартиру. А вот лифт здесь должен быть обязательно бизнес-уровня, что означает качественную отделку из нержавеющей стали, оборудование опцией плавного старта-остановки, бесшумной работы дверей, LCD-панелями вызовов и показателей этажей.
Придомовая территория должна быть благоустроенной, обязательно с детской и спортивной площадкой, хорошим освещением, гостевой парковкой. В этом классе жилья придомовая территория уже может быть огорожена и охраняться. Кроме того, здесь обязательно наличие круглосуточного мини-маркета, аптечного пункта, приемного пункта прачечной или химчистки. Возможно, но необязательно размещение фитнес-центра с обычным бассейном, детского клуба, отделения банка.
Стоимость содержания жилья бизнес-класса, согласно стандартам УСА, составляет порядка 1 доллара на 1 кв.м, хотя в отдельных комплексах бизнес-класса эта цифра выше.
Сегодня застройщики все чаще предлагают потенциальным инвесторам новый для украинского рынка комфорт-класс. Это жилье представляет собой нечто среднее между эконом и бизнес-классом: его основные характеристики либо несколько выше, чем у стандартного эконом-класса, но до бизнес-класса все еще не дотягивают, либо же это жилье, соответствующее стандартам бизнес-класса, но построенное на отдаленных массивах города.
Перечисленные классы жилья в Украине пользуются наибольшим спросом и возводятся наиболее массово. Но, как мы уже говорили, существует еще два класса, относимые к элитному жилью - о них мы расскажем в следующей публикации.
Анна Степанова, Domik.ua-недвижимость