Особенности покупки недвижимости в кризис

Разберемся со сложностями, с которыми сталкиваются и покупатели, и продавцы.

Резкий рост курса доллара отразился как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Цены на квадратные метры в гривнах растут, а в долларах снижаются. При этом эксперты говорят, что некоторые застройщики уже остановили стройки, а это, естественно, отразится на сроках сдачи и введения в эксплуатацию многих домов.

ЗАСТРОЙЩИКИ МЕНЯЮТ ЦЕННИКИ

Если вы копили на вожделенную новую квартиру в гривнах, то у меня для вас плохая новость. В течение последнего месяца подавляющее большинство застройщиков уже подняли цены на свои квартиры на 10-20%. Сейчас в рекламных объявлениях уже появляются фразы типа "наши цены зафиксированы на уровне 9,0 или 9,5 грн.". Нетрудно посчитать, что в этом случае подорожание составляет 12-20%.

Поторопиться с оплатой нужно и тем, кто платит в рассрочку. Дело в том, что последнее время большинство застройщиков практиковало продажу жилья в своеобразную рассрочку, когда люди выплачивали полную цену за будущую квартиру поэтапно ежемесячно или ежеквартально, вплоть до ввода ее в эксплуатацию.

- Мы готовим повышение цен на некоторые объекты, для тех, кто уже частично оплатил их стоимость, - рассказали нам в одной из крупных компаний-застройщиков. – Обзвонить всех мы не сможем, поэтому советуем инвесторам заходить на сайт. За несколько дней до повышения цен мы сделаем объявление, чтобы люди успели внести оплату по старым расценкам.

Некоторые застройщики и вовсе решили переждать тяжелые времена. В столице был заморожен крупнейший проект, которым предусматривалось застройка целого микрорайона. Общей площадью 1,5 млн квадратных метров. Продажа квартир в планируемых 45 жилых домах должна была начаться в марте, но вместо этого застройщик заморозил стройку. Предположительно возобновить ее могут только к концу года.

Естественно, все без исключения застройщики обещают закончить уже начатые проекты, но эксперты не исключают как минимум задержек по окончанию строительных работ.

Сейчас застройщики будут пытаться найти баланс спроса и предложения. После повышения цен, при снижении спроса, они будут устраивать акции со скидками и распродажами по более низким ценам.

По оценкам самих застройщиков, рост цен на первичном рынке будет наблюдаться в течение 12-15 месяцев.

- На сегодня строительные компании, которые присутствуют на рынке, не сделали сверхбыстрого реагирования на изменение стоимости строительных материалов, - заявил руководитель одной из строительных компаний Василий Можар. - Они или слегка уменьшили объемы работ, чтобы уменьшить расходы, или, четко понимая, что это будет происходить, прикупили материалов и сделали запас на 2-3 месяца, для того чтобы выдержать нагрузку колебания доллара. Разумный застройщик ни в коем случае не бросается в крайности, он терпеливо выжидает возможности изменить свои ценовые предложения на рынке. Если курс доллара изменится в сторону повышения, рынок отреагирует на это и обязательно повысит свои цены. Это произойдет в течение 1 года - 15 месяцев.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ПЕРЕШЕЛ НА ГРИВНУ

После того как в феврале рынок вторичного жилья замер, в марте он несколько оживился. В столице в последний месяц зимы было продано 412 квартир на вторичном рынке и 694 в недостроенных домах. В марте же был зафиксирован всплеск активности. На вторичном рынке купили и продали 1320, а на первичном – 870 квартир. Эксперты объясняют это тем, что после роста курса доллара многие граждане, которые забрали деньги из банков, решили вложить их во что-то материальное.

В апреле активность покупателей упала. Ожидаем меньшего количества сделок по итогам апреля.

По его словам, до сих пор хорошо продавались только те квартиры, продавцы которых зафиксировали цену в гривне по старому курсу.

Среди основных проблем рынка вторичного жилья эксперт называет нестабильную работу ряда банков. Кроме того, многие покупатели опасаются обострения политической ситуации с Россией. Нормализацию ситуации на рынке прогнозируют через несколько месяцев после президентских выборов и получения первых траншей от МВФ. До этого момента цены расти точно не будут.

НАЧАЛИСЬ ПРОБЛЕМЫ С ОЦЕНКОЙ

К вышеописанным проблемам добавились и проблемы с оценкой недвижимости для целей налогообложения.

- Несколько лет продавал свой дом и участок в селе, - пожаловался нам один из читателей. – Потихоньку снижал цену, и вот нашелся покупатель. Сошлись на 25 тысячах долларов. Но когда начали делать оценку недвижимости, то нам насчитали 45 000 долларов, да еще и по курсу около 13 гривен за доллар. То есть налоги мне нужно платить не с реальной суммы сделки, а чуть ли не вдвое большей.

Более того, по словам читателя, несколько нотариусов не хотели проводить сделку, если он оплатит завышенный налог, но в договоре будет указана реальная сумма сделки.

О том, что проблема с оценкой существует, показали и два разных съезда оценщиков, которые недавно прошли в столице. Напомним, что процедуру оценки окончательно изменили с 1 февраля, когда при оформлении сделок перестали  принимать документы, выданные теми оценщиками, которые не прошли специальные курсы и не сдали экзамены. Если раньше этим видом деятельности занималось более 10 тысяч субъектов оценочной деятельности, то на пятницу было зарегистрировано всего 556 компаний. Повлияло это и на цену их услуг. Если раньше за оценку платили 300 грн., то за последние месяцы она выросла до 1300 грн.

На своем съезде оценщики, которых отстранили от деятельности, естественно, потребовали отмены такого порядка и возврата к прежней системе.

АРЕНДАТОРЫ ОТКАЗЫВАЮТСЯ ОТ ДОЛЛАРА

На рынке аренды недвижимости тоже наметился спад. Из-за экономических проблем многие арендаторы возвращаются к себе домой в регионы, из-за этого количество сделок в столице снижается.

За март в Киеве было сдано в аренду 506 квартир. Для сравнения, в конце прошлого года эта цифра составляла 1200-1300 объектов.

В связи с этим большинство цен на аренду отвязали от долларов и зафиксировали в гривнах. Как говорят эксперты, цены немного пошли вниз.

- Если раньше однокомнатные квартиры в столице сдавались от 3500 грн., то сейчас есть варианты по 2,8 - 3,0 тысячи гривен, - рассказали нам в одной из риелторской компании. – Сохранять цены могут только те хозяева, кто не повышал их последние год-два.

Рост цен на аренду недвижимости, эксперты прогнозируют с августа, когда в города начинают ехать студенты.

ЕСТЬ ВОПРОС

КАК ВЫБИРАТЬ ЗАСТРОЙЩИКА?

Сейчас эксперты прогнозируют, что в условиях резкой девальвации гривны игроки рынка первичной недвижимости начали испытывать финансовый голод. В результате строительные работы на многих строительных объектах могут быть приостановлены, а компании-застройщики, возможно, станут массово объявлять себя банкротами. Больнее всего это ударит по рядовым инвесторам, которые уже вложили свои кровные в покупку квартир в строящихся домах. Возможности вернуть уже проинвестированные в строительство деньги у простого инвестора на сегодняшний день не так уж и много.

"Возможность вернуть деньги за уже приобретенную инвестором квартиру напрямую зависит от вида заключенного договора и от того, с кем он заключен. В основной своей массе честные договора скорее опосредованно защищают интересы застройщика, нежели инвестора — никто не захочет возвращать уже "влитые" в строительство инвестиции добровольно", — считает старший юрист юридической компании "Алексеев, Боярчуков и Партнеры" Елена Белова.

По мнению эксперта, ситуация усложняется еще и тем, что у инвесторов в Украине практически нет механизмов проверки финансового здоровья компании-застройщика. Это связывает руки и не позволяет распознать будущего банкрота.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию на рынке первичной недвижимости, эксперт посоветовал искать те объекты, которые ранее строила компания-застройщик, и пообщаться с инвесторами уже введенных в эксплуатацию объектов.

                                                                                                                        По материалам "Комсомольская правда в Украине"