Цены на квартиры в новостройках Киева активно пошли вверх, а на вторичном рынке – наоборот, просели. По данным аналитиков ИАП «Столичная недвижимость», жилая недвижимость Киева на первичном рынке в апреле прибавила в цене 11% по сравнению с мартом. А жилье на вторичном рынке в долларовом эквиваленте подешевело на 3,4%.
Застройщики реагируют на курс доллара
Наибольший рост показало жилье премиум-класса в новостройках. Аналитики это объясняют тем, что многие строительные материалы импортируются, а цены на них зафиксированы в долларах или евро. И больше эти импортные материалы используются именно в элитных объектах. Для сравнения, жилье эконом-класса поднялось лишь на 4%, в то время как бизнес-класс и элитный прибавили в цене по 15,2% и 13,85% соответственно.
В ИАП также отметили и другую тенденцию – большинство застройщиков Киева сократили сроки предлагаемой рассрочки, ограничив их моментом ввода объекта в эксплуатацию. Так они рассчитывают получить максимально возможную сумму за жилье как можно скорее. Но при этом застройщики увеличили процент скидки при 100% оплате стоимости квартиры. На сегодня можно рассчитывать на дисконт от 5 до 15%, тогда как еще в начале года это было на уровне 3-7%.
“По большому счету речь идет не о росте цен, а об индексации курса. Понятно, что курс пополз вверх, и рано или поздно это должно было случиться, не напрямую пропорционально, но этого следовало ожидать. Некоторая отсрочка связана, скорее всего, с тем, что были уже какие-то предварительные договоренности, не хотелось, чтобы те соглашения, которые были – сорвались. После того, как текущие клиенты были отработаны, соответственно, был выставлен новый уровень цен. Это обычный рабочий момент”, – пояснил руководитель комитета по информационным технологиям и аналитики АСНУ Эдуард Бразас. “Сейчас курс уже более-менее стабилизировался, поэтому я не вижу повода застройщикам дальше поднимать цену, по крайней мере – из-за курса”, – добавил он.
Застройщики в апреле поняли, что курс до предыдущего уровня не откатится, и поэтому изменили свою ценовую политику, считает Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA RealEstate. “В марте логика большинства застройщиков была ориентировочно следующая: курс доллара – нестабильный, на каком уровне он в итоге закрепится – не совсем понятно, для сохранения продаж и получения дополнительной лояльности у потенциальных покупателей цены не повышаем. В апреле стало понятно, что прыгающий курс на прежние позиции не откатится, после чего часть застройщиков действительно откорректировала цену на первичные квадратные метры таким образом, чтобы в случае снижения курса их уже не менять. Был найден какой-то компромисс. Например, застройщики предложили курс 10 грн за доллар. Были и такие, которые и в апреле сохранили стоимости площадей по курсу 8.2, например, как в одном из жилых комплексов в Киевской области”, – рассказал Артюхов.
Безусловно, стоимость недвижимости связана с колебаниями курса доллара, однако это не линейная зависимость. “Те игроки рынка, которые ориентируются на линейную зависимость и подняли цены в соответствии с курсом, практически лишились продаж и продолжают терять покупателей”, – отметил эксперт. По мнению Михаила Артюхова, в мае цены меняться не будут, а рынок находится в ожидании небольшого отката доллара.
Руководитель компании “ХАН (Харьковское агентство недвижимости)” Светлана Якимова считает, что игроки рынка решили воспользоваться ситуацией. “Для застройщиков, после застойного времени декабря-января, произошел всплеск – люди вдруг начали все раскупать. И, конечно, им очень хотелось воспользоваться этим ажиотажным спросом. Поэтому в марте была возможность сбросить все объекты, которые не покупали в декабре, январе и феврале. Украинцы, которые срочно сняли в банках свои гривны, раскупили у застройщиков за гривны по старой цене все в корне. И до апреля застройщики поняли, что все, что могли раскупить – раскупили, и начали поднимать цену”, – рассказала эксперт.
Те застройщики, которые перевели цены в эквиваленте в доллар, конечно, ничего повышать в дальнейшем не будут, ведь у них и так цена привязана к доллару. “На самом деле сейчас очень спокойная и стабильная ситуация. Если цену и будут поднимать, то планово, без привязки к рынку. И в связи с тем, что спрос сейчас также стабильный, повышать цены нет смысла”, – подытожила она.
Обманчивое снижение на вторичном рынке
Предложение на столичном рынке вторичного жилья в апреле этого года выросло на 18,3% по сравнению с предыдущим месяцем, на 14,6% – с апрелем 2013 года, и на 27,3% с начала текущего года – до 21,716 тыс. квартир. При этом доля квартир, впервые выставленных на продажу в Киеве в апреле 2014 года, составило 19,1% общего объема предложения.
Примечательно, что если в гривневом эквиваленте эксперты отметили рост цен – на 3,6%, то в долларовом эквиваленте вторичное жилье подешевело на 3,4%.
“Общий тренд пока сформировать нельзя, так как мы наблюдаем высокую ценовую неопределенность”, – описывает ситуацию на вторичном рынке недвижимости Михаил Артюхов. “Учитывая то, что сейчас фокус инвесторов смещается в сторону вторичного рынка (то есть, на объекты с документами) думаю, что предпосылок к снижению цен мало. На мой взгляд, тренд по «вторичке» четко обозначится тогда, когда банки озвучат рынке свою позицию по ипотеке”, – подытожил он.
На вторичном рынке сейчас все довольно печально, считает Эдуард Бразас. “Понятно, что пока у нас не успокоится ситуация, ни о каких покупках или продажах, активизации рынка говорить не приходится. Поэтому соответственно те, кому нужно действительно каким-то образом решать срочные проблемы, будут снижать цены. Хотя в целом по рынку цены предложения особо не падают. Но есть некоторые объекты, которые готовы снижать цену, и поэтому на общем фоне и получается такое снижение”, – рассказывает он.
Пока что, на ближайшие месяцы, причин для изменения ситуации эксперт не видит. “Говорить о том, что будет в конце года, пока преждевременно, надо видеть, как будет складываться ситуация – может и на 20% цена упасть, а может и остаться на том же уровне, что и сейчас. Потому что все последние годы положительных моментов было немного, но, тем не менее, цены с 2009 года глобально были на одном уровне. Понятно, что сейчас на рынке турбулентность и он определенным образом на нее отреагирует. А дальше – будет видно, выровняется он, или нет”, – прогнозирует эксперт.
В целом, дорогие предложения с рынка снялись, потому что у людей, которые имеют дорогую недвижимость, нет желания сейчас ее продавать. “Они хотят пересидеть, посмотреть, что дальше будет – вот и снижение цен в целом по рынку. Все очень просто. При этом цена конкретных предложений не изменилась, изменилось качество предложения. Поэтому мы имеем другую среднюю цену. На основе таких флуктуаций делать какие-то прогнозы или принимать какие-то решения – мягко говоря, неразумно. Надо смотреть в долгосрочной перспективе, как ведет себя недвижимость хотя бы за полгода-год. Вот здесь уже какие-то тренды проявляются. А сейчас пока есть определенная реакция определенных групп участников рынка на те или иные события”, – пояснил Бразас.
Сейчас на вторичном рынке нет падения цены как такового, убеждена Светлана Якимова. “Цена предложения никак не превышает цену спроса. Она стабильна, один к двум, в среднем: два покупателя на одного продавца. Это нормальная, стабильная ситуация. Но увеличился торг: в среднем на начало 2014 года по Харькову средняя цена предложения 1042 долл. за кв.м, а цена сделки – 992 долл. за метр. И торг в среднем получается 4,8%. Поэтому это не падение цены – просто цена торга скорректировала рынок с учетом роста курса доллара”, – пояснила она.
Эксперт сравнила нынешнюю ситуацию с 2008-2009 годами. “Тогда мы наблюдали большой выброс объектов недвижимости на рынок. Пропорция между покупателем и продавцом была другой – гораздо больше было продавцов, чем покупателей. А сейчас этой тенденции нет. И если человека не устраивает цена – он просто откладывает покупку до лучших времен”, – рассказала Светлана Якимова. По ее мнению, сейчас однозначно удачный момент для покупки недвижимости, пока есть широкие возможности для торга, поскольку ситуация к лету стабилизируется и тогда цена недвижимости пойдет вверх.
Текущая ситуация на рынке недвижимости еще раз показывает, что владение статистическими цифрами – это еще не готовый ответ. И если большинство потенциальных покупателей отпугивает бурная ситуация в стране, то найдутся те, кто сумеют выловить рыбку в мутной воде.