По итогам последних двух месяцев можем, наконец, констатировать, что после полутора лет анабиотической стабильности рынка ожидаемое многими снижение цен на недвижимость, наконец, началось.
Как мы и прогнозировали, причиной тому стало стремительное падение курса гривны.
Цены на квадратные метры в Украине по-прежнему исчисляются в долларовом эквиваленте. А курс доллара в последние два с половиной месяца меняется слишком часто и не всегда предсказуемо.
Примечательно, что сегодня многие продавцы уже соглашаются продавать квартиры в гривнах, но только по коммерческому курсу на день заключения сделки. Ну, а покупатели, даже если у них и припасены доллары, не спешат платить, по сути, в полтора раза больше в гривневом эквиваленте. Не говоря уж о том, что ограничение на снятие вкладов в валюте суммой, эквивалентной 15000 грн по-прежнему действует.
В итоге рынок вот уже почти три месяца практически стоит. Редкие сделки заключаются только в том случае, если продавец достаточно гибок: либо существенно уступает в цене, либо готов идти на уступки в отношении курса пересчета.
Однако, если в феврале-начале марта продавцы готовы были разве что торговаться с реальным покупателем, если таковой найдется, то с середины марта мы можем наблюдать уже постепенное снижение цен на квартиры. Правда, снижение это пока не соизмеримо с ростом курса доллара. В начале года мы прогнозировали, что в случае проседания гривны до 12 за доллар, цены на квартиры снизятся на 20-25% , по итогам же последних двух месяцев, по данным базы объявлений Domik.ua, мы наблюдаем снижение цен всего на 1,7% — до $1676 за квадратный метр. По сравнению с началом года снижение цены составило 1,5%.
При этом на 2,2% с начала года подешевели квартиры в новостройках, правда, как мы уже писали, снижение цен в новостройках началось еще в октябре, но в течение марта мы наблюдали в этом сегменте незначительный рост, в апреле снова сменившийся спадом. Сегодня квадратный метр квартиры в новостройке стоит $1808.
А вот квартиры возле метро в целом по городу с начала текущего года подешевели больше — на 2,9%, до 2045 за кв.м.
В сегменте новостроек более характерно снижение цен в панельных домах — квартиры в них подешевели на 2,7%, тогда как в кирпичных — на 1,1% с начала года.
Наблюдается снижение и в остальных сегментах рынка, но также незначительное — в пределах 2-5%.
Так, квартиры в дореволюционных домах подешевели с начала текущего года на 2,2% — до $2906 за квадратный метр. Снижение цены в «сталинках» заметно больше — 4,6%, до $2311 за кв.м. Квартиры в домах серии «старый кирпич» упали в цене на 2,7%, до $1654, в домах серии «старая панель» — на 2,5%, до $1520. В сегментах «типовая панель» и «улучшенная типовая панель» снижение цен почти на том же уровне — на 2,5% и 2,3%, до $1574 и $1480 соответственно.
Единственный сегмент, в котором с начала года наблюдаем рост — это кирпичные ведомственные дома постройки конца 80-начала 90-х — цены на квартиры в них выросли на 1,5%, до $1860 за квадратный метр. Что, вполне вероятно, является чисто статистическим ростом, связанным со структурой предложения. Например, в домах этой серии на 5,1% подорожали трехкомнатные квартиры, составляющие около трети предложения. Четырехкомнатные квартиры, хоть и не столь многочисленные, тоже подорожали — на 2,4%. Впрочем, в последнюю неделю спад наблюдается и в этих сегментам. А вот зачастую наиболее востребованные покупателями одно- и двухкомнатные дешевеют: однокомнатные на 1,3%, двухкомнатные куда более ощутимо — на 6,4% с начала года.
Примечательно, что в целом по Киеву больше всего снижение цен коснулось наиболее востребованных одно- и двухкомнатных квартир. Так, однокомнатные с начала года упали в цене на 3,6%, до $1631 за квадратный метр. Двухкомнатные — на 3,3%, до $1704за кв.м. Снижение цен на «гостинки» составило 2,9%, а цена квадратного метра сегодня составляет $1653. А вот потенциальные продавцы трех- и четырехкомнатных квартир снижать цены не спешат. Цена квадратного метра трехкомнатной квартиры снизилась с начала 2014 года всего на 1%, до $1779, а в сегменте четырехкомнатных снижение и вовсе пока не наблюдается, цена квадратного метра почти такая же, как и в начале года — $2210.
Ситуация с ценами на квартиры в новостройках на вторичном рынке хоть и не существенно, но отличается. Здесь цены на однокомнатные квартиры с начала года снизились на 5,8%, до $1606 за квадратный метр, на двухкомнатные — на 1,7%, до $1795, трехкомнатные квартиры подешевели на 3%, до $1876 за кв.м, а квадратный метр четырехкомнатной сегодня предлагается в среднем на 4,5% дешевле, чем в начале года — за $2331.
В абсолютных цифрах снижение цен составило от 1,5 до 5 тысяч долларов в зависимости от типа квартиры в целом по городу и $4-8 тысяч в новостройках. Но в данном случае не стоит забывать о и размерах уступок при торгах, а также о курсах пересчета валюты, которые в каждом случае оговариваются индивидуально.
Самые дорогие в Киеве по-прежнему квартиры в Печерском районе — в среднем $2700 за квадратный метр. Цены здесь снижаются, но медленно и скачкообразно — с начала года менее 1%. Самые низкие цены традиционно на квартиры в Деснянском районе — $1341за кв.м. Здесь проседание цены составило 1,6%.
Больше всего с начала года упали цены на квартиры в Голосеевском районе — на 4,8%, до $1825 за квадратный метр. Примечательно, что подешевели все типы квартир, но больше всего — двухкомнатные, на 7,7% с начала года.
Относительно стабильными по сравнению с началом года пока остаются цены в Оболонском, Днепровском и Дарницком районах. В остальных также наблюдается снижение в пределах 1,5-4,5%.
Пока снижение цен предложений с большинстве районов и сегментов мало ощутимо, но нисходящий тренд становится все более заметным, иногда достигая 0,5-1% в неделю, не учитывая размера реальных уступок и курса доллара, о котором договариваются стороны сделки. Потому, скорее всего, в ближайшее время мы увидим куда более заметное снижение цен.
Наталия Рева, Domik.ua-недвижимость