Многие ремонтные работы, замена основных структурных и технических элементов квартир и фасадов, а также обязанности по благоустройству территории находятся в сфере обязанностей ЖЭКов или других органов управления жилим фондом гораздо в большей степени, чем мы к этому привыкли.
На сегодняшний день мы имеем три основных и наиболее распространенных формы управления и поддержания безопасности многоквартирных домов – жилищно-эксплуатационные конторы, кооперативы и объединение совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Каждая из них имеет свои преимущества и недостатки. Но важно определить, за что именно должны отвечать эти объединения и оказание каких бесплатных и платных услуг могут требовать от них жильцы.
Жилищно-эксплуатационные конторы
Наиболее распространенный еще со времен Советского Союза вид управления муниципальным жилищным хозяйством. С тех же времен, кстати, сохранилось и убеждение основной массы населения, что ЖЭКи занимаются исключительно ремонтом в подъездах и благоустройством придомовых территорий. Однако владельцам квартир не лишним будет знать, что на этом их функции далеко не исчерпываются. Соответствующие сотрудники ЖЭКа обязаны не только менять, причем совершенно бесплатно, прокладки в краны, но и переустанавливать радиаторы, менять газовые и электроплиты, даже осуществлять мелкий ремонт в квартирах.
Деятельность этой структуры регулируется рядом официальных документов – законов, распоряжений и приказов, разработанных и утвержденных еще в 2003-2005 гг. Так, согласно этим документам, каждый год весной и осенью ЖЭК обязан проводить осмотр жилого здания и, в случае необходимости, осуществлять неотложный ремонт крыши, фасадов, трубопроводов на чердаках и в подвалах, систем водоснабжения и отопления. Теоретически, об этом известно многим.
А вот о том, что работающие лампочки на каждом этаже, регулярное, по мере загрязнения, мытье окон, помимо общей уборки подъездов, а также оборудование каждой двери в подъезд доводчиком дверей – это тоже обязательные задачи ЖЭКа, мало кто воспринимает всерьез.
Кроме того, при каждом осмотре дома должен составляться акт с указанием, в выполнении каких работ нуждается данное строение и, исходя из этого, ЖЭК обязан планировать капитальные и текущие ремонты на ближайший год. Капитальный ремонт также планируется заранее, исходя из технической документации здания, в которой указывается срок его эксплуатации. Как правило, он составляет 50 лет.
Кроме того, если вдруг вам от престарелых родственников досталась по наследству квартира в «убитом» состоянии, и вы планируете ее сдавать, вовсе необязательно моментально составлять смету на косметический ремонт. Ведь ЖЭК обязан осуществлять замену целого ряда элементов внутри квартир совершенно бесплатно, если срок их эксплуатации истек. Так, например, газовые и электроплиты, унитазы и сливные бачки, кухонные мойки и раковины, стальные ванные должны меняться каждые 20 лет. Срок службы деревянных рам, входных и внутриквартирных дверей, паркетного и дощатого пола составляет порядка 40 лет. Линолеум, краны и напольная плитка «живут» всего 10 лет. Разумеется, менять предлагают на самые простые и дешевые модели и варианты, однако в ряде случаев и это неплохо.
На практике оказывается, что отстоять свои права в ЖЭКе сложно, отнимает много сил, нервов и времени, но вполне реально. В крайнем случае юристы рекомендуют обращаться в суд. Процедура эта также достаточно непроста.
Как бороться с ЖЭКом
Для начала необходимо составить заявление на имя руководителя конторы, за которой закреплен ваш дом. Заявление составляется, как правило, в произвольной форме, но обязательно в двух экземплярах, и регистрируется в самом ЖЭКе, где не принять заявление не имеют права. Если речь идет о необходимости ремонта зон общего пользования, лучше составлять коллективное заявление и собирать как можно больше подписей жильцов.
В течение 30 дней на заявление должны отреагировать. Как правило, это выражается в обычной «отписке», за которой, если только речь не идет о чем-либо серьезном, ничего не последует.
Тогда нужно потребовать составления акта инспекции повреждений. Инспекция, как правило, осуществляется вызванными на объект сотрудниками ЖЭКа. И разумеется, бывает, что в их интересах – не подписывать соответствующие протоколы. В таком случае следует знать, что протокол (акт) все равно будет действительным, если его подпишут двое свидетелей – другие жильцы.
Работу ЖЭКов контролируют районные управления жилищно-коммунального хазяйства, подотчетные главному управлению жилищно-коммунального хозяйства при городской государственной администрации. Поэтому далее можно писать заявление в любую из этих организаций. Эффективным может оказаться и обращение в Комитет по правам потребителей (поскольку в данном случае вы, как потребитель, не получаете качественного обслуживания), и в депутатскую приемную района, и даже в Администрацию Президента. В любом случае, руководство ЖЭКа будет иметь массу неприятностей.
«Наша «хрущевка» была построена еще в конце 50-х гг. прошлого века, и с тех пор здесь ни разу не проводился капремонт, - рассказывает киевлянка Анна. – Года полтора назад мы с соседями заметили значительную трещину на фасаде дома с двух сторон. Кроме того, оказалось, что трещина сквозная и проходит через ряд квартир. Это может означать только одно – дом в аварийном состоянии. Было написано коллективное заявление в ЖЭК за подписью почти всех жильцов подъезда. Через месяц получили ответ, согласно которому сотрудники конторы якобы поставили на трещину пломбы, чтобы пронаблюдать динамику. На самом деле пломбы появились еще через месяца полтора-два. Подозреваю, кому-то из соседей надоело ждать. К слову, пломбы уже осыпались, но больше из ЖЭКа никто не приходил».
В таком случае остается обращаться в прокуратуру или напрямую в суд с формулировкой о «нарушениях прав». К заявлению следует приложить все документы и переписку с ЖЭКом, которую удалось собрать за время предыдущих этапов. В таком случае, после дополнительной судебной экспертизы, ЖЭК уже в судебном порядке обяжут выполнить все предусмотренные законодательством работы. Кстати, можно будет потребовать и возмещения морального ущерба.
Иногда ЖЭКи теоретически согласны с требованиями жильцов, но отказывают в выполнении работ, мотивируя это отсутствием денег в бюджете организации. В таком случае юристы советуют делать ремонт своими силами, сохраняя все соответствующие сметы, чеки и договора, чтобы потом опять-таки через суд возместить убытки за счет «вышестоящих» организаций.
«Живу на последнем этаже пятиэтажки, - говорит Светлана Александровна, пенсионерка, проживающая в Житомирской области. – Дом еще не слишком старый и, в принципе, в неплохом состоянии. Но полгода назад прямо над моей квартирой начала течь крыша. Специалисты из ЖЭКа объяснили, что денег из бюджета в достаточном количестве не выделяется. Поэтому я могу либо ждать, когда ЖЭК получит датирование, либо делать ремонт за свой счет и подавать в суд на компенсацию. Ремонт я сделала, а разбирательства продолжаются до сих пор».
ОСМД и кооперативные дома – права и обязанности
В этих двух случаях в процессе управления жилым фондом гораздо больше общего, чем отличий. Формирование устава, выборы членов правления, председателя и ревизионной комиссии, а также частота и повестка дня регламентируется разными законодательными актами, но функционируют обе системы достаточно схоже.
Кооперативные дома, по большому счету, постепенно отходят в прошлое. Такого жилья, в принципе, достаточно много, но новое строится уже совсем по другому принципу – не пая, а инвестирования. С другой стороны, создание ОСМД становится все более популярным, причем не только для новостроек, но и вторичной недвижимости. Таким образом, можно сказать, что ОСМД становится фактическим преемником кооператива.
Выбор членов правления и председателя происходит на общих сборах жильцов (для ОСМД) или пайщиков (кооператив). Этим людям поручается от имени всех жителей дома или нескольких домов (в случае с ОСМД) заключить договора с подрядчиками на ремонтное и техническое обслуживание жилья.
В случае с кооперативом во время пика их популярности (и теперь в силу привычки) договор на обслуживание заключался с ЖЭКом района, в котором строился дом. И все вопросы, соответственно, решаются, опять-таки, через ЖЭК. С небольшими, но существенными отличиями от муниципального обслуживания жилконторами. Оплата услуг производится по факту выполнения объема работ. Соответственно, нет услуги – нет денег, и в ЖЭКе прекрасно понимают, что проблем с юрлицом в виде кооператива может быть гораздо больше, чем от отдельных физлиц-жильцов муниципальных домов. Соответственно, и к своим обязанностям относятся более ответственно.
Кстати, и коммунальные платежи в кооперативных домах могут существенно отличаться от муниципальных. И речь не только идет о наличии счетчиков. К примеру, жители кооперативов часто платят за отопление только в зимний период по факту получения услуги, тогда как обычные ЖЭКи разбивают платежи на весь год.
С другой стороны, у жильцов могут возникать проблемы и спорные моменты непосредственно с членами правления кооператива. Однако здесь все еще проще – члены правления и председатель переизбираются на общих сборах жильцов.
Управления ОСМД – должности тоже выборные. А члены правления уполномочены заключать договора с коммунальными компаниями на обслуживание дома. Как показывает практика, в данном случае предпочтение отдается заключению прямых договоров с компаниями-исполнителями – на вывоз мусора, обслуживание котельной, лифтов, замену труб в случае прорыва, ремонт подъездов и фасадов, озеленение и охрану территории и прочее. Разумеется, качественное и своевременное исполнение работ строго контролируется самими жильцами и в случае недовольства контракт можно перезаключить с другим исполнителем.
Тут, правда, есть один нюанс. Если на собрании жильцов будет согласовано повышение коммунальных платежей, например, в связи с какими-либо дополнительными расходами, вроде строительства детской или спортивной площадки, обязаны платить будут даже те, кто голосовал против. Кроме того, жильцы, имеющие государственные льготы, в данном случае, по словам юристов, не всегда смогут ими воспользоваться. В кооперативах дополнительные расходы не предусмотрены.
«Недавно приобрела квартиру в новостройке в Буче, - делится опытом Виктория. – Жильцы по совету застройщика объединились в ОСМД. Поскольку дом еще только в процессе сдачи в эксплуатацию, собираемся достаточно часто, чтобы решать текущие проблемы с ремонтом и подключением коммунальных сетей. Почти каждый раз возникает необходимость дополнительных расходов. Очень надеюсь, что со временем ситуация поменяется, и платить будем меньше».
Таким образом, везде есть ряд плюсов и минусов, и что является более существенным для вас, можно решить только в индивидуальном порядке. Надо быть готовым к тому, что за комфорт и отсутствие проблем, возможно, придется платить несколько больше, если ваш дом управляется ОСМД.
Хотя, с другой стороны, если речь, к примеру, идет о старом доме вроде «хрущевки», с щелями в стенах, проваленной крышей и заставленным машинами двором, переводить его управление с ЖЭКа на ОСМД было бы, как минимум, неразумно. А если уж такая идея возникла, для начала неплохо было бы потребовать от ЖЭКа устранить все неполадки и произвести капитальный (по необходимости) или хотя бы плановый ремонт зон общего пользования. А, кроме того, если у вас есть время и боевой задор, можно попробовать сделать ремонт в квартире и поменять часть устаревших элементов средствами ЖЭКа.
Однако, в любом случае, надо помнить, что вы как потребитель вправе рассчитывать на качественное и своевременное обслуживание, независимо от формы управления вашим жильем. Ведь именно за это вы ежемесячно платите значительные суммы коммунальным службам.
Анна Степанова, Domik.ua-недвижимость